Największy rynek kredytów hipotecznych – który kraj zajmuje pierwsze miejsce?

Jeśli przez „największy rynek kredytów hipotecznych” rozumiemy standardowe i mierzalne kryterium, czyli łączną wartość zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych pozostającego do spłaty, to pierwsze miejsce zajmują Stany Zjednoczone. To właśnie USA mają największy na świecie rynek hipotek pod względem nominalnej wartości aktywnych kredytów hipotecznych, liczonych w miliardach dolarów amerykańskich. W praktyce oznacza to rynek wielokrotnie większy niż w większości krajów rozwiniętych, co wynika z rozmiaru gospodarki, skali rynku nieruchomości, wysokich cen domów oraz głęboko rozwiniętego systemu finansowania mieszkaniowego. Aby porównanie było rzetelne, w tym rankingu przyjęto jedno kryterium, jeden okres i jedną wspólną jednostkę.

Stany Zjednoczone mają największy rynek kredytów hipotecznych według wartości zadłużenia hipotecznego

W tym artykule ranking ekonomiczny opiera się na najbardziej standardowej definicji rynku hipotecznego: wartości pozostającego do spłaty zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych gospodarstw domowych. Nie chodzi więc o liczbę nowo udzielonych hipotek w danym roku, nie o udział hipotek w PKB i nie o wielkość rynku papierów wartościowych zabezpieczonych hipotekami, lecz o stan zadłużenia hipotecznego.

To ważne rozróżnienie. Kraj może mieć bardzo wysoki roczny wolumen nowo udzielanych kredytów, ale mniejszy zasób aktywnych hipotek niż państwo z dojrzałym, wieloletnim rynkiem mieszkaniowym. Z kolei państwo o wysokim udziale hipotek w PKB nie musi mieć największego rynku w wartościach bezwzględnych.

Za podstawę przyjęto najnowszy możliwy wspólny pełny okres porównawczy dla głównych gospodarek rozwiniętych: koniec 2023 roku, z wykorzystaniem międzynarodowych danych OECD dotyczących kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych oraz danych banków centralnych i urzędów statystycznych tam, gdzie służą one do interpretacji wyniku. Wartości przedstawiono w miliardach dolarów amerykańskich, przy czym porównanie ma charakter przybliżony, bo źródła międzynarodowe przeliczają dane walutowe według ujednoliconych kursów i klasyfikacji.

Co mierzy ten ranking i jak interpretować jego wyniki

Ranking obejmuje państwa rozwinięte i duże gospodarki, dla których dostępne są porównywalne dane o kredytach mieszkaniowych gospodarstw domowych. Miernik oznacza łączną wartość niespłaconych kredytów hipotecznych, czyli stan zadłużenia na koniec roku. W większości przypadków chodzi o kredyty zabezpieczone nieruchomościami mieszkaniowymi, zaciągnięte przez gospodarstwa domowe.

Wysoka pozycja w zestawieniu oznacza przede wszystkim dużą skalę rynku finansowania mieszkań. Nie oznacza automatycznie, że mieszkania są bardziej dostępne, że warunki kredytowania są lepsze albo że sytuacja gospodarstw domowych jest bezpieczniejsza. Duży rynek hipotek może być skutkiem wysokiej zamożności, ale równie dobrze bardzo wysokich cen nieruchomości i silnego uzależnienia zakupu mieszkań od długu.

Warto też pamiętać, że ten ranking nie pokazuje jakości kredytów. Nie mówi nic bezpośrednio o udziale kredytów zagrożonych, poziomie oprocentowania, długości okresów spłaty ani o tym, czy dominują kredyty o stałej czy zmiennej stopie procentowej. To tylko pomiar wielkości rynku w sensie nominalnym.

• Zakres podmiotów: państwa z dostępnymi porównywalnymi danymi o hipotekach gospodarstw domowych.

• Okres danych: głównie koniec 2023 roku.

• Jednostka: miliardy dolarów amerykańskich.

• Metodologia: stan zadłużenia hipotecznego gospodarstw domowych, a nie nowa sprzedaż kredytów.

• Główne źródło: OECD, uzupełniająco banki centralne i krajowe urzędy statystyczne przy interpretacji.

Ranking największy rynek kredytów hipotecznych

Najważniejsi uczestnicy rankingu: szczegółowe omówienie liderów

Stany Zjednoczone

USA pozostają największym rynkiem kredytów hipotecznych świata z bardzo wyraźną przewagą nad resztą stawki. Skala tego rynku wynika z kilku nakładających się czynników: ogromnej liczby właścicieli nieruchomości, bardzo wysokiej wartości zasobu mieszkaniowego, szerokiego wykorzystania finansowania dłużnego oraz rozwiniętej infrastruktury rynku wtórnego, w tym sekurytyzacji hipotek.

Istotne jest również to, że amerykański system hipoteczny wspiera długoterminowe kredyty o stałym oprocentowaniu, co historycznie zwiększało skłonność do zadłużania się na zakup domu. Po gwałtownym wzroście stóp procentowych po 2022 roku aktywność nowych kredytobiorców osłabła, ale ogromny zasób wcześniej udzielonych hipotek utrzymał USA na pierwszym miejscu.

Chińska Republika Ludowa

Chiny zajmują drugą pozycję, choć dystans do USA pozostaje bardzo duży. Chiński rynek urósł w ostatnich dwóch dekadach wraz z urbanizacją, wzrostem dochodów i boomem mieszkaniowym. Warto jednak pamiętać, że porównania z USA są trudniejsze niż między państwami OECD, bo system finansowania mieszkań, udział państwa i struktura własności mają tam inną specyfikę.

W ostatnich latach chiński sektor nieruchomości wszedł w fazę silniejszego schłodzenia. To ogranicza tempo dalszego wzrostu hipotek, ale nie zmienia faktu, że skala już istniejącego zadłużenia mieszkaniowego jest nadal jedną z największych na świecie.

Japonia

Japonia utrzymuje się w ścisłej czołówce dzięki dużej gospodarce, wysokiemu poziomowi urbanizacji i rozwiniętemu systemowi bankowemu. Jednocześnie jej pozycja liczona w dolarach amerykańskich jest wrażliwa na kurs jena. To ważne zastrzeżenie: nawet jeśli zadłużenie hipoteczne w jenach nie zmienia się gwałtownie, osłabienie jena może obniżyć pozycję w rankingu liczonym w USD.

Japonia różni się też od rynków anglosaskich strukturą demograficzną i umiarkowanym wzrostem rynku mieszkaniowego. To sprawia, że jej wielkość hipoteczna jest bardziej efektem zasobu niż ekspansywnego tempa nowej akcji kredytowej.

Zjednoczone Królestwo Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej

Wielka Brytania należy do największych rynków hipotecznych mimo wyraźnie mniejszej populacji niż USA czy Chiny. Decydują o tym bardzo wysokie ceny nieruchomości, zwłaszcza w Londynie i południowej Anglii, a także silna kultura finansowania zakupu mieszkania kredytem.

Pozycję Zjednoczonego Królestwa wzmacnia również długi rozwój rynku detalicznych produktów hipotecznych. Jednocześnie ten rynek bywa bardziej wrażliwy na zmiany kosztu pieniądza niż amerykański, bo duża część umów ma okresowo odnawiane oprocentowanie.

Kanada

Kanada jest jednym z najciekawszych przypadków w zestawieniu. W wartościach bezwzględnych ustępuje znacznie USA, ale w relacji do liczby ludności i skali gospodarki należy do najbardziej zadłużonych rynków mieszkaniowych świata. Wysokie ceny domów w dużych metropoliach, takich jak Toronto i Vancouver, silnie zwiększały nominalną wartość hipotek.

To przykład kraju, w którym wysoka pozycja nie wynika wyłącznie z wielkości gospodarki, lecz także z modelu mieszkaniowego opartego na kredycie. Dlatego Kanada często pojawia się w analizach ryzyka zadłużenia gospodarstw domowych.

Niemcy

Niemcy mają jeden z największych rynków hipotecznych Europy dzięki skali gospodarki i dużej liczbie gospodarstw domowych. Jednocześnie ich rynek mieszkaniowy długo rozwijał się bardziej stabilnie niż w wielu krajach z silnymi boomami cenowymi. To ograniczało nadmierne wzrosty zadłużenia.

Ciekawostką jest to, że mimo dużej gospodarki Niemcy nie dominują w Europie równie mocno jak USA globalnie. Wynika to między innymi z niższego odsetka własności mieszkań niż w części państw Europy oraz silniejszej roli rynku najmu.

Francja i Australia

Francja i Australia są do siebie podobne pod jednym względem: oba państwa mają bardzo duże rynki hipoteczne, choć z innych powodów. We Francji ważne są szeroka dostępność kredytu detalicznego i długie terminy spłaty. W Australii kluczową rolę odgrywają bardzo wysokie ceny nieruchomości i wysoki poziom zadłużenia gospodarstw domowych.

Australia jest szczególnie interesująca, bo mimo relatywnie niewielkiej populacji znajduje się w globalnej czołówce. To pokazuje, że wielkość rynku hipotek zależy nie tylko od liczby mieszkańców, ale też od poziomu cen mieszkań i zadłużenia przypadającego na jedno gospodarstwo domowe.

Najważniejsze różnice między liderami zestawienia

Najbardziej rzuca się w oczy skala przewagi USA nad resztą świata. Rynek amerykański jest ponad dwukrotnie większy od chińskiego i wielokrotnie większy od rynków europejskich liczonych osobno. To nie jest mała różnica statystyczna, lecz efekt porównywania gospodarki kontynentalnej skali z bardzo głębokim systemem finansowym do pozostałych krajów.

Druga ważna różnica dotyczy struktury rynku. W USA ogromne znaczenie ma rynek wtórny i sekurytyzacja. W Europie kontynentalnej większą rolę odgrywa klasyczne finansowanie bankowe. W Kanadzie, Australii czy Wielkiej Brytanii ogromne znaczenie mają również ceny nieruchomości, które podbijają nominalną wartość zadłużenia.

Trzecia różnica to wpływ kursów walutowych. Japonia, Wielka Brytania, Kanada czy Szwecja mogą przesuwać się w rankingu liczonym w USD nie tylko z powodu zmian kredytu w lokalnej walucie, ale też z powodu aprecjacji lub deprecjacji własnej waluty.

Czynniki wpływające na pozycję w rankingu

• Rozmiar gospodarki i liczba ludności: większa gospodarka zwykle ma większy zasób mieszkań i więcej kredytobiorców.

• Ceny nieruchomości: im droższe domy i mieszkania, tym wyższa przeciętna kwota kredytu.

• Model zamieszkania: kraje z wysokim udziałem własności finansowanej kredytem mają zwykle większy rynek hipotek.

• Rozwinięcie sektora finansowego: łatwiejszy dostęp do kredytu zwiększa nominalną wartość rynku.

• Poziom stóp procentowych i regulacje: wpływają na popyt na nowe hipoteki i tempo wzrostu zadłużenia.

• Demografia i urbanizacja: młodsze populacje oraz szybki wzrost miast zwykle zwiększają popyt mieszkaniowy.

• Kurs walutowy: w rankingu wyrażonym w USD może zmieniać miejsce kraju bez dużej zmiany w walucie krajowej.

Jak zmieniały się pozycje w czasie

W długim okresie najsilniej rosły rynki hipoteczne w krajach, które doświadczały jednocześnie wzrostu cen mieszkań, rozwoju sektora finansowego i wzrostu dochodów gospodarstw domowych. Dotyczy to zwłaszcza Chin, Kanady, Australii i Korei Południowej. Z kolei po kryzysie finansowym 2008 roku część państw, takich jak Hiszpania, rozwijała się wyraźnie wolniej niż przed załamaniem rynku nieruchomości.

USA po kryzysie subprime odbudowały i ustabilizowały ogromny zasób hipotek, ale ścieżka wzrostu była bardziej umiarkowana niż w latach boomu. W 2022 i 2023 roku na większości rynków wyższe stopy procentowe osłabiły nową akcję kredytową, jednak nie doprowadziły automatycznie do spadku całego zasobu zadłużenia, bo ten reaguje wolniej niż sprzedaż nowych kredytów.

Pozycje mogą się zmieniać po publikacji nowszych danych za 2024 rok oraz po rewizjach kursów i szeregu statystycznego. Szczególnie wrażliwe są kraje spoza strefy dolara.

Alternatywne sposoby mierzenia wielkości rynku hipotecznego

Ten sam temat można mierzyć na kilka innych sposobów, a wtedy kolejność państw może wyglądać inaczej.

• Hipoteki jako procent PKB: w takim ujęciu wysoko plasują się często Niderlandy, Dania, Szwecja, Australia czy Kanada. To pokazuje intensywność zadłużenia względem wielkości gospodarki, a nie samą skalę nominalną.

• Hipoteki na mieszkańca: tu przewaga dużych państw maleje, a wyżej trafiają kraje z drogimi nieruchomościami i wysokim wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego.

• Nowo udzielone kredyty hipoteczne w danym roku: taki ranking bywa bardziej zmienny i silnie reaguje na stopy procentowe oraz koniunkturę na rynku nieruchomości.

Dlatego odpowiedź na pytanie „który kraj ma największy rynek kredytów hipotecznych?” zależy od definicji. Przy standardowym kryterium wartości pozostającego do spłaty zadłużenia liderem są USA. Przy relacji do PKB lub na mieszkańca kolejność może być inna.

Ograniczenia danych i metodologii

Najważniejsze ograniczenie polega na tym, że międzynarodowe statystyki nie zawsze opisują identycznie wszystkie typy kredytów mieszkaniowych. W części państw różnice mogą dotyczyć klasyfikacji pożyczek zabezpieczonych nieruchomością, kredytów refinansowych albo sposobu ujmowania niektórych instytucji finansowych.

Drugie ograniczenie to przeliczenie na dolary amerykańskie. Zmiany kursowe mogą wpływać na miejsce kraju nawet wtedy, gdy lokalny rynek wcale nie urósł lub nie skurczył się znacząco. Trzecie ograniczenie wynika z odmiennych modeli mieszkaniowych: kraj z dużym sektorem najmu może mieć mniejszy rynek hipotek, choć wcale nie musi być „słabszy” gospodarczo.

Wreszcie, dane mogą podlegać rewizjom. Banki centralne, OECD i urzędy statystyczne okresowo aktualizują szeregi czasowe, a w części państw zmienia się metodologia raportowania. To oznacza, że przyszła publikacja może nieznacznie zmienić zarówno wartości, jak i kolejność w środkowej części tabeli.

Mity i nieporozumienia

• Największy rynek hipotek nie oznacza najlepszego rynku mieszkaniowego. Duża wartość zadłużenia może wynikać także z bardzo drogich mieszkań.

• Duży rynek hipoteczny nie gwarantuje łatwego dostępu do mieszkań. Często jest wręcz skutkiem wysokich barier cenowych.

• Pierwsze miejsce USA nie oznacza najwyższego zadłużenia na mieszkańca. W tym ujęciu wyżej mogą wypadać mniejsze kraje.

• Niska pozycja nie zawsze oznacza zacofanie finansowe. Czasem wynika z większej roli najmu lub niższych cen nieruchomości.

• Spadek w rankingu nie musi oznaczać załamania rynku. Może być skutkiem kursu walutowego lub wolniejszego wzrostu niż u konkurentów.

• Nie należy mylić zasobu hipotek z roczną sprzedażą nowych kredytów. To dwa różne wskaźniki.

Ciekawostki

• W wielu krajach największa część zadłużenia gospodarstw domowych to właśnie hipoteki, a nie kredyty konsumpcyjne.

• Rynek amerykański wyróżnia się silną rolą trzydziestoletnich kredytów o stałym oprocentowaniu.

• Kanada i Australia należą do krajów, w których temat zadłużenia mieszkaniowego wyjątkowo często pojawia się w debacie o stabilności finansowej.

• Niderlandy mają relatywnie ogromny rynek hipotek mimo niewielkiej liczby ludności.

• Po 2008 roku Hiszpania pozostała ważnym rynkiem hipotecznym, ale jej pozycja jest bardziej umiarkowana niż w czasie boomu budowlanego.

• Kurs walutowy może zmienić miejsce Japonii czy Szwecji bez dużej zmiany w lokalnym zadłużeniu.

• Kraje o wysokim udziale najmu, jak Niemcy, mogą mieć duże gospodarki, ale mniej rozdmuchane rynki hipoteczne niż państwa anglosaskie.

• W Chinach rozmiar rynku hipotek rósł wraz z urbanizacją w tempie, którego większość gospodarek rozwiniętych nie doświadczała od dekad.

FAQ

Który kraj ma największy rynek kredytów hipotecznych?

Przy standardowym kryterium, czyli według łącznej wartości aktywnych kredytów mieszkaniowych, pierwsze miejsce zajmują Stany Zjednoczone.

Ich rynek jest największy nominalnie dzięki skali gospodarki, wysokiej wartości nieruchomości i bardzo rozwiniętemu systemowi finansowania mieszkań.

Czy Chiny mogą wkrótce wyprzedzić USA?

W krótkim okresie jest to mało prawdopodobne, ponieważ różnica między USA a Chinami pozostaje bardzo duża. Chiny są drugie, ale ich rynek hipoteczny jest wyraźnie mniejszy od amerykańskiego.

W długim okresie wiele zależy od sytuacji sektora nieruchomości, polityki kredytowej i kursu juana wobec dolara.

Dlaczego nie porównano krajów według liczby udzielonych hipotek?

Liczba umów nie pokazuje faktycznej skali rynku tak dobrze jak wartość pozostającego do spłaty zadłużenia. Tysiąc małych hipotek i tysiąc bardzo dużych hipotek to zupełnie inny rynek.

Dlatego w ekonomicznych porównaniach międzynarodowych częściej używa się wartości zadłużenia niż liczby kredytów.

Czy duży rynek hipotek to dobra wiadomość dla gospodarki?

Niekoniecznie. Może oznaczać rozwinięty sektor finansowy i dostęp do finansowania mieszkań, ale może też sygnalizować wysokie ceny nieruchomości i rosnące ryzyko zadłużenia gospodarstw domowych.

Sam ranking wielkości nie mówi, czy dany rynek jest zdrowy, bezpieczny lub społecznie korzystny.

Dlaczego niektóre małe kraje są wysoko w innych rankingach hipotecznych?

Bo ranking nominalny to nie to samo co ranking względny. Mały kraj może mieć mniejszy rynek w miliardach dolarów, ale bardzo wysoki poziom hipotek w relacji do PKB albo na mieszkańca.

Takie przypadki widać zwłaszcza w części krajów Europy Północnej i w Niderlandach.

Czy wyniki za 2024 rok mogą zmienić kolejność?

Tak, szczególnie w środku stawki. Zmiany stóp procentowych, nowe dane banków centralnych, rewizje statystyczne i kursy walut mogą przesunąć niektóre kraje o jedno lub dwa miejsca.

Jednak pierwsze miejsce USA przy tej metodologii pozostaje bardzo prawdopodobne także po kolejnej aktualizacji.

Czy ten ranking obejmuje wszystkie państwa świata?

Nie w pełni. Obejmuje przede wszystkim państwa, dla których dostępne są porównywalne dane o zadłużeniu mieszkaniowym gospodarstw domowych.

W praktyce najsilniej reprezentowane są gospodarki rozwinięte oraz największe rynki, dla których istnieją wiarygodne szeregi statystyczne.

Jaka jest najważniejsza różnica między rankingiem nominalnym a rankingiem relacji do PKB?

Ranking nominalny pokazuje całkowitą skalę rynku w pieniądzu. Ranking relacji do PKB pokazuje natomiast, jak duże jest zadłużenie hipoteczne względem rozmiaru gospodarki.

Dlatego USA są liderem nominalnie, ale nie muszą być liderem pod względem intensywności zadłużenia mieszkaniowego.